Alors que le dispositif Pinel s’apprête à tirer sa révérence, un nouveau mécanisme fiscal pourrait bien prendre le relais dans le domaine de l’investissement locatif. Le Denormandie, dispositif méconnu jusqu’à présent, s’annonce comme une alternative prometteuse pour les investisseurs immobiliers, en particulier dans le secteur de l’ancien rénové.
Les fondamentaux du dispositif Denormandie
Le Denormandie, à l’instar du Pinel, offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier dans l’optique de le louer. La condition sine qua non est de s’engager à mettre le logement en location pour une durée minimale, avec des loyers environ 15% inférieurs à ceux du marché. Les avantages fiscaux varient selon la durée d’engagement :
– 12% du prix de revient net du logement pour une location de 6 ans
– 18% pour 9 ans
– 21% pour 12 ans
Il est à noter que le prix de revient pris en compte est plafonné à 300 000 euros, avec une limite de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
Les spécificités du Denormandie
Pour bénéficier de ce dispositif, certaines conditions doivent être remplies. Tout d’abord, le coût des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, seuls certains types de travaux sont éligibles, principalement ceux liés à la rénovation énergétique.
En termes de localisation, le Denormandie est accessible dans plusieurs centaines de villes françaises. Sont concernées les communes participant au plan « Action cœur de ville », celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ainsi que les localités présentant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat en centre-ville. Bien que majoritairement situées en zone rurale, on trouve également des villes plus importantes comme Clermont-Ferrand, Perpignan, Caen, Brest, ou encore Poitiers.
Les atouts du Denormandie face au Pinel
Bien que le dispositif Denormandie n’ait concerné qu’environ 1 500 logements en 2023, il présente de nombreux avantages. En premier lieu, il répond aux enjeux actuels de rénovation du parc immobilier français. De plus, il offre des rendements souvent supérieurs à ceux du Pinel, pouvant atteindre jusqu’à 5,5% de rendement brut dans certaines petites villes, contre environ 3% pour le Pinel dans l’ancien.
Ces rendements attractifs s’expliquent notamment par les prix d’achat généralement bas des biens concernés, qui nécessitent d’importants travaux de rénovation et sont situés dans des zones où la pression immobilière est moindre.
L’intérêt croissant des professionnels de l’immobilier
Face aux difficultés rencontrées dans le secteur du neuf, certains promoteurs immobiliers envisagent de se tourner vers le Denormandie. Leur stratégie consisterait à acquérir d’anciennes bâtisses, les rénover, puis les revendre à la découpe en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif.
Cette tendance pourrait s’accentuer depuis l’extension du dispositif, en avril dernier, aux investissements réalisés dans les copropriétés en difficulté financière.
Perspectives d’avenir pour le Denormandie
Les investisseurs intéressés par le dispositif Denormandie ont encore du temps devant eux pour se décider, puisque celui-ci a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Cette extension temporelle pourrait permettre au dispositif de gagner en popularité et de s’imposer comme une alternative crédible au Pinel dans le secteur de l’investissement locatif.
Avec la fin programmée du Pinel et les enjeux croissants de rénovation du parc immobilier ancien, le Denormandie pourrait bien devenir le nouveau fer de lance de la politique de soutien à l’investissement locatif en France. Son succès dépendra toutefois de sa capacité à attirer les investisseurs vers des zones moins prisées jusqu’à présent, tout en contribuant efficacement à la revitalisation des centres-villes et à l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français.
