Plan de l'article
L’immobilier est un domaine où les droits et obligations des parties prenantes sont rigoureusement encadrés par la loi. Une situation fréquente et source de questions concerne les droits du locataire en matière de régularisation des charges locatives après que le bien qu’il occupe ait changé de propriétaire. Quels recours pour le locataire et quelles sont les obligations de l’ex-propriétaire ? Un récent arrêt de la Cour de cassation apporte un éclairage sur cette problématique.
Le cadre légal de la régularisation des charges locatives
Dans le contexte d’une location, les charges locatives représentent une composante importante du contrat liant le locataire et le propriétaire. Ces charges, souvent versées sous forme de provisions, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle après approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’est pas rare que cette régularisation aboutisse à un trop-perçu, notamment lorsque les provisions versées excèdent les dépenses effectivement engagées.
La jurisprudence en faveur du locataire
Selon un arrêt rendu par la Cour de cassation, un locataire est en droit de réclamer à son ex-propriétaire toute somme versée en trop au titre des charges locatives. Ce droit subsiste même après la vente du logement et ce, indépendamment des accords passés entre l’ex-propriétaire et le nouveau détenteur du bien. Cette décision s’appuie sur le principe selon lequel les contrats n’ont pas d’effet à l’encontre des tiers, ici le locataire. Autrement dit, si celui-ci a versé des sommes excédentaires, il peut légitimement se tourner vers celui qui était propriétaire au moment où ces paiements ont été effectués.
Clause dans l’acte de vente : quel impact pour le locataire ?
Dans l’hypothèse où une clause intégrée dans l’acte de vente stipulerait que le nouveau propriétaire prend à sa charge les éventuelles régularisations futures, il convient de souligner que cela ne saurait affecter les droits du locataire. Ce dernier demeure libre de solliciter directement auprès de son ancien bailleur la restitution d’un éventuel trop-perçu.
L’ex-propriétaire face à ses responsabilités
Lorsque survient une demande de remboursement pour trop-perçu, c’est à l’ex-propriétaire qu’il incombe in fine d’y répondre favorablement, puisqu’il est celui qui a initialement perçu ces fonds. Le délai de prescription applicable à ce type d’action est fixé à trois ans selon le Code civil. Durant cette période, le locataire peut initier une démarche afin d’obtenir ce qui lui est potentiellement dû.
Conseils pratiques pour les locataires concernés
Aux locataires souhaitant récupérer un trop-perçu sur leurs charges locatives suite à une vente immobilière, il est conseillé d’agir promptement dès connaissance des faits et toujours dans le respect du délai triennal susmentionné. Il est recommandable également de conserver précieusement toute documentation attestant des montants provisionnés et des dépenses réelles afférées au logement.
